토지 투자, 어떻게 시작할까?

땅 투자, 토지 투자. 말만 들어도 두려움이 앞선다. 사람들은 보통 토지 투자는 어렵고, 돈이 많이 들고, 또 수익이 나는 데 오랜 시간이 걸린다고 생각한다. 하지만 토지 투자자들을 잘 살펴보면 단 몇 개월 내에 수 억의 차익을 내는 사례도 꽤나 있다. 이런 수익엔 아주 어려운 공법이나 기술이 필요한 게 아니다. 토지 투자에 꼭 필요한 몇 가지 지식만 알고, 열심히 땅을 찾아 다니며 좋은 물건을 탐색하고, 그저 실행하면 되는 것이다.

 

그렇다면 토지 공부, 어떻게 시작해야 할까?

추천하고 싶은 첫 번째 방법은 뭐니뭐니 해도 '책'을 읽는 것이다. 시중에 나와 있는 도서 중 토지 투자 관련 책을 몇 권 읽어보는 것이다. 요즘 사람들은 글을 잘 쓴다. 어려운 공법만 줄줄 늘어놓던 과거와 달리 초보인 독자도 알기 쉽게 투자 지식을 술술 잘 풀어내준다. 덕분에 투자자들은 양질의 정보를 쉽게 얻을 수 있다. 책 가격도 치킨 값 정도에 불과하니 몇 권 사서 쭉 읽어보면 토지에 대한 감을 잡을 수 있을 것이다.

 

부동산에 수시로 들러 토지 관련 상담(?)을 자주 받아보는 것도 좋다. 내 집 인근 지역의 땅값부터 신문에 나오는 핫한 지역들까지 땅값을 조사해보는 것이다. 오르는 곳은 왜 올랐고, 오르지 않는 곳은 왜 오르지 않는지 말로 술술 들어보는 것. 이것이 어려운 공법책을 읽는 것보다 수십 배는 낫다.

 

부동산 기초정보에서 아파트를 설명할 때도 말했지만, 부동산 투자의 가장 기본은 '시세조사'다. 시세만 꿰고 있으면 다른 것은 별 필요가 없다. 싸게 사서 제값에 팔아버리면 되는 거니까. 땅도 어려운 지식 공부에만 몰두할 것이 아니라 시세를 꿰어 차야 한다. 적어도 내가 사는 지역의 땅값은 어림짐작할 수 있을 정도는 되어야 한다.

 

토지 투자의 장점

토지 투자의 첫 번째 장점은 '안전하다'는 것이다. 지어 올린 건축물은 필히 낡는다. 낡아가며 자연스레 가치도 떨어진다. 재건축 재개발 지역 선정 같은 호재가 없다면 50년된 건물이 신축 건물보다 가치가 높을 수 없다(같은 입지라는 가정 하에.)

 

허나 땅은 항상 그대로다. 큰 지진이나 전쟁이 나지 않는 이상 훼손되거나 낡지 않는다. 또 토지는 새로 만들 수 있는 것도 아니다. 인플레이션에 따라 가격은 계속 우상향한다.

 

두 번째 장점은 경쟁이 적다는 것이다. 토지는 왠지 모르게 생소하고 어려워서 사람들이 잘 접근하지 않는다. 때문에 아파트 투자보다 경쟁이 훨씬 덜하다. 공부해서 투자하기 시작하면 블루오션에서 좋은 물건들을 비교적 쉽게 건질 수 있다는 얘기다.

 

세 번째는 대출이 잘 나오며 수익성이 높다. 최근 주택담보대출에 대한 규제가 강화되면서 주택 관련 대출을 받기가 쉽지 않다. 조정지역 내 1주택자는 다음 주택을 살 때 대출이 아예 나오질 않는다. 이에 반해 토지에는 아직까지 큰 규제가 적용되지 않는다.

 

흔히 토지 투자에는 큰 돈이 들어갈 거라고 하는데 꼭 그렇지만은 않다. 돈이 부족하면 사는 땅 평수를 줄이면 된다. 또 큰 평수의 싼 땅도 얼마든지 있다. 대출 레버리지까지 이용한다면 수익률을 훨씬 높일 수 있다. 양도세 면에서도 주택보다 유리하니 수익성이 높으 수밖에 없다.

 

주의할 점

그렇다고 토지 투자가 마냥 좋은 점만 있는 것은 아니다. 어설프게 공부해 아무 땅이나 샀다가 평생 팔지 못하는 문신이 될 수도 있다.

 

토지를 살 때 가장 중요하게 봐야할 것은 '이 땅에 건물을 지을 수 있는가?'이다. 건물을 짓지 못하는 토지는 아무 쓸모가 없다. 허허벌판인 평야를 가만히 바라보려고 땅을 살 사람은 없다. 땅은 건물을 지을 수 있어야만이 가치가 생긴다.

 

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그렇다면 어떤 토지가 가치 있는 토지일까? 건물을 지을 수 없는 토지는 무엇일까? 그걸 어떻게 알아낼 수 있을까? 이런 토지 투자 관련 지식들을 하나하나 포스팅해보려 한다. 최대한 쉽게, 또 유용한 정보만을 알려드릴 테니 하나하나 찬찬히 읽다보면 어느새 토지와 친숙해져 있을 것이다.