토지 개발허가 가능 여부(이 땅에 건물 지어도 될까요?)

토지에 건물을 지으려면 개발행위허가와 건축허가를 모두 받아야 한다. 개발행위허가는 건물을 지을 수 있는 상태로 만들기 위해 받아야 하는 '토지에 대한 허가'이고, 건축 허가는 '건물에 대한 허가'다. 실무에선 개발행위허가를 따로 신청하지 않고 건축허가만 받는다. 건축허가에 개발행위허가가 포함되어 있다고 보는 것이다. 허나 이것은 편의상 절차일 뿐 개발행위허가 요건에 맞지 않으면 건축허가도 나지 않는다.

 

토지 개발행위허가 기준

개발행위허가 충족 기준으로는 크게 경사도와 도로, 상하수도가 있다.

 

• 경사도

경사도가 높은 땅은 개발행위허가를 받을 수 없다. 비가 많이 오면 붕괴 위험이 있어 안전하지 않기 때문이다. 눈이 와도 마찬가지로 통행이 어렵다. 경사도 기준은 각 시, 군별로 다 다르다. 수원시는 10도, 고양시는 15도, 이천시는 25도 등이다. 지자체별 경사도 기준은 도시계획 조례에서 확인할 수 있다('자치법규정보시스템'에 접속 > 행정시군 선택하고 '도시계획'을 검색해 개발행위허가 기준을 찾으면 된다.)

 

• 도로

개발 규모	도로의 폭
5,000㎡ 미만	4m 이상
5,000 ~ 30,000㎡ 미만	6m 이상
30,000㎡ 이상	8m 이상

앞서 도로의 폭이 최소 4m가 되어야 한다고 했다. 허나 위 표와 같이 개발규모가 커지면 그에 따라 기준이 되는 도로 폭도 커진다.

 

• 상하수도

상하수도가 없는 땅에는 원칙적으로 건물을 지을 수 없다. 상하수도 찾는 방법은 각각 '상수도', '오수'가 적힌 맨홀 뚜껑을 찾아보면 된다. 이것이 없다면 관정을 파거나 정화조, 오수 시설을 설치해야 한다.

 

농지와 산지의 경우

• 농지

지목이 전이나 답, 과수원인 토지를 농지라고 한다. 농지를 농작물 경작이나 다년색 식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것을 '농지전용'이라고 하는데, 농지에 건물을 짓기 위해선 개발행위허가와 건축허가를 받을 때 농지전용허가를 같이 받아야 한다. 실무에선 건축허가를 받을 때 필요 서류만 첨부해 허가 부서에 제출한다.

 

농지전용허가 절차가 없다면 대한민국에 농사지을 땅이 남아나지 않을 것이다. 평평한 땅에 모두 건물을 올려버릴 테니까. 이 같은 맥락으로 우량 농지는 농지전용허가를 잘 내어주지 않는다. 그 땅엔 농사를 짓는 것이 더 바람직하기 때문이다. 반면 계단식 농지나 자투리 농지는 허가를 받기 쉽다.

 

농지 허가를 받으려면 별도의 세금을 내야 하는데 이를 '농지보전부담금'이라고 한다. 계산식은 [농지의 개별공시지가 제곱미터당 x 30% x 전용면적(단, 최대 50,000/㎡)]

 

• 산지

지목이 임야인 토지를 '산지'라고 한다. 산지를 조림, 숲 가꾸기, 벌채, 임산물 채취, 산지일시사용 용도 외로 사용하는 것을 '산지전용'이라고 하며, 산지에 건물을 짓기 위해선 개발행위허가와 건축허가를 받을 때 산지전용허가를 함께 받아야 한다. 산지 역시 농지와 마찬가지로 무분별한 생태계 파괴 방지를 위해 허가 제도를 만들어놓은 것이다.

 

산지전용이 허가되려면 경사도가 25도 이하여야 한다. 이는 개발행위허가에서의 경사도 기준과 다른 것인데, 산지전용허가에서의 경사도는 지자체별로 다른 게 아니라 전국 모든 임야 25도로 동일하다.

 

높이 기준도 있다. 산 높이가 100m 이상인 산에서는 1/2 높이 이하에서만 산지전용허가를 받을 수 있다.

 

다음은 입목축적. 입목축적은 일정면적 내에 있는 나무들의 총부피를 말하는데, 산림기술사가 현장에 나가 직접 나무의 직경과 높이를 재어 산출한 입목축적이 지자체별 평균과 비교하여 150% 이하여야 산지전용허가를 받을 수 있다. 일반인은 입목축적을 명확히 측정하기 어렵다. 러프하게 봐서 임야가 주변보다 나무가 굵고 울창한 숲이라면 개발할 수 없다고 보면 된다.

 

임야도 농지처럼 전용허가를 받으려면 세금을 내야 한다. 이를 대체산림자원조성비라고 하며 계산 식은

(단위면적당 금액 + 개별공시지가의 1%) x 전용면적

 

단위면적당 금액은 준보전산지 6,860원/㎡, 보전산지 8,910원/㎡, 산지전용제한지역 13,720원/㎡

 

※이 글은 풀하우스 님의 '대한민국 땅따먹기'를 참고하여 작성되었습니다.