토지 가치판단, 건물을 지을 수 있는가(Feat. 풀하우스)

반드시 건물을 지을 수 있어야만 토지는 가치가 있다. 텅 빈 땅을 가만히 바라보려고 사는 사람은 없기 때문이다. 유용한 건축물을 지어 올려야 땅에 가치가 생기고 다른 사람에게 되팔 수도 있다. 그렇다면 건물을 지을 수 있는 토지를 어떻게 골라낼 수 있을까?

 

토지 판별법

건물을 지을 수 있는 토지인지 판별하려면 다음 세 가지를 확인해야 한다.

• 건물을 지을 수 있는 도로가 있는가.
• 토지이용규제에서 건축을 허용하는가.
• 개발허가를 받는 데 문제는 없는가.

건축법에선 교통, 안전, 방화, 위생상 안전한 상태로 건물을 유지하고 보전하기 위해 도로에 접하지 않은 토지에는 건축을 허용하지 않는다. 여기서 핵심은 토지가 도로에 2m 이상 접해있어야 한다는 것이다. 도로에서 땅으로 들어오는 폭이 너무 좁으면 위급한 상황에서 접근이 어렵기 때문에 접한 부분이 2m 미만은 건축허가를 받을 수 없다.

 

2m 이상 된다고 해서 모든 도로가 건축허가를 받는 것은 아니다. 고속도로처럼 차가 빠른 속도로 다니는 곳은 안전상 건물을 지을 수 없다. 또한 도로로 사용되고 있는 토지가 타인 소유라면 건축허가를 받지 못할 수도 있다. 타인의 토지를 통해 통행을 허가하는 것은 재산권을 침해하는 행위이기 때문이다. 이땐 토지 소유자로부터의 동의가 필요하다.

 

가치 있는 토지

실무적˙법적 요건을 모두 따져 가치 있는(건축 허가를 받을 수 있는) 토지의 도로 요건을 정리하면 다음과 같다.

1. 도로의 폭이 4m 이상이어야 한다.
2. 보행과 자동차 통행이 가능해야 한다.
3. 지목이 도로이고 국가 소유여야 한다.
4. 지적도와 현황상 모두 도로가 있어야 한다.

첫 번째, 4m 이상의 도로 폭. 이는 실제 도로 폭과 지적도상 도로 폭 모두 4m 이상이 되어야 함을 말한다. 꼭 현장 임장을 갈 때 줄자를 들고 가 도로폭을 재어봐야 하며, 지적도에도 자를 대고 확인해 축적을 따져 서류상 4m가 되는지도 확인해야 한다.

 

두 번째, 보행과 자동차 통행 가능. 고속도로처럼 차만 다는 곳이여서도, 보행자 전용 도로처럼 사람만 다니는 곳이어서도 안 된다. 차와 사람 모두가 통행할 수 있어야 한다.

 

세 번째, 지목이 도로이고 국가 소유. 위에 설명했듯 타인 소유라면 토지사용승낙서가 필요하기 때문에 애초에 국가소유인 땅이 좋다.

 

네 번재, 지적도와 현황상 모두 도로가 있어야 한다. 실제론 도로가 있지만 지적도 상엔 없는 경우가 있다. 이럴 땐 반드시 해당 구청 건축허가 담당자에게 '이 도로를 통해서도 건축허가가 날 수 있는지'를 물어봐야 한다.

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설명이 어려워보이지만 막상 해보면 별 것 아니다. 현장에 가서 자로 도로 폭을 재보고, 지적도를 확인하고, 구청 담당자에게 전화를 해보면 끝이다. 허나 이것도 기본 개념을 알고 있어야 할 수 있는 일이다. 가치 있는 땅을 판별해내는 것. 이제 토지 투자의 첫걸음이 시작되는 것이다(이 글은 풀하우스 님의 '대한민국 땅따먹기'를 참고해 작성되었습니다.)