어떤 건물을 지을 수 있을까?(입지, 용도규제, 보전규제)

서류상 건물을 지을 수 있다고 해서 아무렇게나 건물을 지어 올리면 안 된다. 산 중턱에 아파트를 짓거나 공업단지에 빌라를 지어놓으면 주변 환경과 적합하지 않기 때문이다. 게다가 이는 규제에서 벗어난 건축물일 수 도 있다.

 

땅의 입지

서두에도 설명했듯 땅의 입지는 주변 환경을 잘 고려해야 한다. 학교도 편의시설도 없는 곳에 빌라를 지어 올리면 분양될 리가 없고, 반대로 주거단지에 공장을 지어버리면 주민들의 반발에 업무를 제대로 하지 못할 것이다.

 

접근성 분석도 필요하다. 해당 건물로 가는 길이 너무나 복잡하고 위험하다면, 또 도심지에서 너무 멀리 떨어져 있다면 건물의 가치는 떨어질 것이다. 어떤 건물의 되었든 차와 사람의 접근이 용이해야 한다.

 

혐오시설도 잘 파악해야 한다. 집을 지어 올렸는데 바로 옆에 축사가 있다고 생각해보라(축사를 비난하는 것이 아니다.) 냄새 때문에 잠을 이루지 못할 것이다. 이외에도 쓰레기 매립장, 하수처리장, 사격장, 고압선이나 철탑, 비행장, 묘지와 납골당 등이 있는지 잘 살펴야 한다.

 

용도 규제

입지를 봤다면 토지의 용도도 확인해야 한다. 국가에서 토지마다 용도와 그에 따라 지을 수 있는 건물을 규제하고 있기 때문이다. 토지 용도는 토지이용계획서 안에 나와 있다.

 

• 용도지역

용도지역이란 토지를 경제적이고 효율적으로 이용하고 공공복리 증진을 위하여 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 등을 제한하기 위해 지역별로 가능 용도를 나눠놓은 것을 말한다. 사람들이 자주 말하는 1종 주거지역, 2종 주거지역, 상업지역 등이 이 용도지역인 것이다.

 

• 용도구역

용도구역은 용도 지역을 조금 더 세분화시켜 나누어놓은 것으로 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하는 역할을 한다.

 

용도지역과 용도구역 별 건축물을 지을 수 있는지 여부를 확인하는 방법은 '토지이용규제정보서비스' 사이트에 접속해 해당 토지 검색 후 우측 상단의 '행위제한'을 클릭해 검색하면 알 수 있다.

 

이외에 지구단위계획구역이란 것도 있는데, 일정 구역을 체계적이고 계획적으로 관리하기 위해 수립된 계획구역이다. 이곳엔 배치와 규모, 건축물의 용도제한, 건축물의 높이 등이 결정되어 있기 때문에 여기에 맞는 건축물만 지을 수 있다. 이에 대해선 해당 토지 관할 시청 지구단위팀에 전화해 문의해보는 것이 좋다.

 

보전 규제

국토를 보전하기 위해 규제하는 지역이다. 대상은 농지와 산지, 그리고 물이다. 종류에는 농업진흥지역, 보전산지, 수질보전지역이 있다. 해당 여부는 토지이용계획확인서에서 확인할 수 있으며, 이런 땅은 규제가 많아 투자하지 않는 것이 좋다.